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    范俊峰律師

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    上海市處理公有住房出售后糾紛的若干意見

    來源:上海離婚律師 時間:2016/12/2 11:50:10

    本市公有住房出售以來,相應糾紛陸續發生,出現了一些新情況、新問題。為處理好公房出售后的糾紛,保障住房制度的改革,現根據《民法通則》、國務院、建設部及本市有關的規定,結合審判實踐,制定本意見。

    一、受理

    1、出售人及有購房資格的人起訴要求確認購買公房協議無效的應予受理。

    2、購房人起訴要求同住人遷讓,同住人起訴要求確認房屋居住權的,應予受理。

    3、為修繕樓房的公用設備或相鄰房屋、設備,利害關系人起訴要求相鄰方予以配合的,應以相鄰糾紛受理。

    4、違法改變房屋使用性質,妨礙相鄰住戶的正常生活或在單元房屋內安放危險物品,影響樓房住戶安全的訴訟,以相鄰糾紛受理。

    5、樓房中的單元房屋產權人、業主管理委員會為樓房的墻面、屋頂、共用部位、公共設施全部或部分被人占用提起訴訟的,應予受理。

    6、樓房房屋產權人以物業管理委員會違約或侵害產權人產權、使用權等利益的起訴,應予受理。

    二、產權與使用權的確認

    7、除天井和庭園外,單元房屋業主自用部位和自用設備的產權為房屋產權證登記人所有。

    自用部位是指單元房屋業主自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭園(含圍墻)以及室內墻粉飾等部位。

    自用設備是指單元房屋內業主自用的門窗、浴缸、抽水馬桶等設備。

    8、除內天井外,樓房中的共用部位、共用設備為整幢房屋業主共有。住宅區內的公共設施為住宅區域內的業主共同使用。

    共用部位是指整幢房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻、外墻面、走廊墻、墻面粉飾和屋頂等部位。

    共用設備是指整幢房屋業主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置和消防器具等設備。

    公共設施是指住宅區域內住戶共同使用的道路、上下水管道、窨井、化糞池、垃圾廢棄物儲存設施、照明路燈、綠化地等設施。

    9、按"九四"方案購買的房屋,產權證登記為一人的,在訴訟時效內,購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的,可確認房屋產權共有。

    10、婚姻存續期間購得的房屋,房屋產權雖以配偶中一人名義登記的,除有書面約定外,該房屋產權為夫妻共同財產,房產取得時間以房屋買賣合同簽訂的時間確定。

    11、對該處公房無購房資格而與有購房資格人協議出資購房的人,主張房屋產權的,不予支持。

    12、在審理房產確權案件中發現系爭房屋產權登記錯誤的,可建議房屋發證部門撤銷錯誤登記,也可根據查證的事實重新確權。

    三、產權的分割

    13、購得的房屋在法定限制上市的期限內,由于離婚、繼承等原因要求分割該房的,房屋能分割的盡可能予以分割。對房屋能予分室分割的,可確定各方的房屋產權;對無法分割實房的,除雙方協議一方得實房,一方得房屋折價款外,一般暫不分割,確定房屋產權共有。在產權共有期間,對無親屬關系的當事人,可參照租賃私房的規定由住房方給付讓房方一定的房屋使用費,待該房依法能上市交易時,按當時的市場價,由一方得房屋折價款。

    法院只能就房屋的產權、使用權作出判決,不應對當事人戶口遷移作出判決。

    四、產權的轉讓和繼承

    14、未經有購買公房資格人的同意,冒用名義購得房屋,該房屋買賣合同無效。在法定限制交易期間內買賣房屋的,房屋買賣合同無效。

    15、依法可以出賣的房屋,房屋的共有人、同住人、承租人在出售時,在同等條件下,有優先購買的權利。

    16、房屋所有權人在法定限制轉讓的期間將房屋產權贈與他人的行為無效。房屋所有權人在法定限制轉讓期屆滿后將房屋明示贈與他人,受贈人已實際占有了受贈房屋,在辦理房屋產權過戶手續中,贈與人死亡或喪失行為能力的,該贈與行為有效。

    17、房屋所有權人在法定限制轉讓的期限內立遺囑將房屋產權遺贈他人的,該遺囑又符合其他法定條件的為有效。

    五、產權的使用與收益

    18、房屋產權人要求無產權的原公房同住人遷讓的,對有扶養、監護關系的同住人應保護其房屋居住使用權;對其他同住人可根據其在他處有無住房等情況,分別作出處理。

    19、因擅自改動或拆除房屋主體的承重結構,擅自在內天井、天井和庭園內搭建,擅自移動或損壞共用設備,占用共用部位,侵占或損壞住宅區域內的公共設施等發生糾紛提起的訴訟,可按相鄰關系原則處理;違反物業管理合同約定的,按約定處理。

    20、因裝修等造成相鄰住戶的房屋或設備等財產損失的,判令責任人予以修復或賠償。

    21、未經批準,擅自改變自住房的使用性質,影響相鄰住戶正常生活或者安放影響房屋安全的物品的糾紛,應判令排除妨礙、恢復原狀。

    22、為修繕房屋及其公、私設備,相鄰住戶應予配合而不配合的,可作排除妨礙處理,因此造成相鄰住戶財產損失的應予補償。但因相鄰住戶自身原因造成損失的除外。

    23、單元房屋產權人或第三人使用樓房外墻或屋頂做合法商業性廣告、進行經營性活動等,須經同樓房的產權人同意,并給付使用費。對公房出售前就出租外墻、屋頂的,在原合同期限內所得的收益,應由樓房的產權人按房屋產權證明的建筑面積的比例分得。

    上海市高級人民法院


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